Financial Due Diligence: Panduan Penting untuk Transaksi di Sektor Properti

Dalam dunia bisnis, khususnya di sektor properti, transaksi seperti pembelian lahan, bangunan, bahkan akuisisi perusahaan pengembang properti melibatkan nilai yang besar dan risiko yang tinggi. Oleh karena itu, sebelum menandatangani perjanjian atau mentransfer dana, investor dan pembeli wajib melakukan langkah penting yang disebut financial due diligence.

Apa Itu Financial Due Diligence?

Secara umum, financial due diligence (FDD) adalah proses pemeriksaan menyeluruh terhadap kondisi keuangan suatu entitas atau aset. Tujuannya adalah untuk memastikan bahwa informasi keuangan yang disampaikan oleh penjual benar, akurat, dan tidak menyesatkan.

Proses ini membantu pembeli:

• Menghindari keputusan investasi yang salah,
• Menilai nilai wajar dari aset atau perusahaan,
• Menemukan risiko keuangan tersembunyi,
• Memperkuat posisi dalam negosiasi.

Mengapa FDD Penting di Sektor Properti?

Di sektor properti, nilai aset sering kali besar dan transaksi bersifat jangka panjang. Risiko yang dihadapi tidak hanya terkait nilai bangunan atau tanah, tetapi juga bisa menyangkut:

• Sertifikat tanah yang belum beres,
• Proyek belum selesai namun sudah dijual,
• Kewajiban pajak atau utang tersembunyi,
• Arus kas tidak sehat dari perusahaan pengembang.

Karena itu, FDD menjadi alat utama untuk mengetahui “isi sebenarnya” dari aset atau usaha properti yang akan dibeli.

Cakupan Financial Due Diligence Properti

Berikut aspek-aspek yang umum dianalisis dalam FDD untuk sektor properti:

1. Jika yang Dibeli adalah Aset Properti (Asset Deal)

Contoh: pembelian gedung apartemen, ruko, atau lahan siap bangun.

Yang diperiksa:

• Sertifikat dan legalitas properti (SHM/HGB, IMB, SLF)
• Riwayat kepemilikan dan potensi sengketa
• Pendapatan dari sewa atau hasil penjualan unit
• Pajak PBB dan kewajiban perpajakan lainnya
• Biaya perawatan dan potensi biaya tersembunyi (retensi kontraktor, dll)

2. Jika yang Dibeli adalah Perusahaan Properti (Share Deal)

Contoh: membeli PT pengembang beserta proyek-proyeknya.

Yang diperiksa:

• Laporan keuangan lengkap (3–5 tahun terakhir)
• Aset & proyek yang sedang berjalan (progress fisik dan finansial)
• Struktur kepemilikan dan status saham
• Utang usaha dan kewajiban perbankan
• Kewajiban pajak belum dibayar (PPN properti, PPh Final)
• Perjanjian kerjasama lahan, investor, kontraktor
• Potensi sengketa hukum (tercatat maupun tidak)

Contoh Nyata FDD Properti: Akuisisi Perusahaan Developer

Misalnya, PT A ingin membeli saham mayoritas PT B, sebuah pengembang perumahan di Surabaya.

Langkah-langkah FDD yang dilakukan:

1. Review Laporan Keuangan
   Tim auditor menemukan bahwa laporan arus kas PT B positif, namun sebagian besar kas masuk berasal dari uang muka pembeli rumah yang proyeknya belum selesai — artinya ada tanggung jawab konstruksi ke depan.
2. Pemeriksaan Legalitas Proyek
   Ternyata salah satu proyek perumahan masih berada di atas tanah yang belum dibalik nama ke PT B (masih atas nama pemilik lama dalam perjanjian kerjasama lahan). Ini berisiko bila ada sengketa.
3. Utang dan Kewajiban
   Ditemukan bahwa PT B memiliki utang pajak PPN atas penjualan rumah yang belum dibayarkan senilai Rp 1,2 miliar.
4. Proyeksi dan Risiko
   Dari analisis penjualan, ditemukan bahwa penyerapan pasar mulai melambat, sementara ada kewajiban konstruksi besar dalam 6 bulan ke depan.

Hasil Akhir:

Berdasarkan FDD ini, PT A menegosiasikan ulang harga pembelian saham dan meminta jaminan bahwa proyek bermasalah diselesaikan dulu sebelum transaksi dilakukan.

Penutup

Financial due diligence adalah langkah krusial yang tidak boleh dilewatkan dalam setiap transaksi properti, baik membeli aset maupun mengambil alih perusahaan. Tanpa pemeriksaan yang menyeluruh, pembeli bisa “mewarisi” utang tersembunyi, sengketa hukum, atau proyek bermasalah.

Dalam properti, angka yang terlihat di atas kertas belum tentu mencerminkan realita. Karena itu, FDD adalah cara terbaik untuk "melihat isi rumah sebelum membeli kuncinya".

Jika Anda terlibat dalam transaksi properti berskala besar, pertimbangkan untuk melibatkan konsultan profesional di bidang keuangan, hukum, dan pajak guna menjalankan due diligence dengan menyeluruh.

Hendy

Perjalanan real estate saya dimulai dengan bergabung di Ciputra Group sebagai Marketing Inhouse CitraGarden Malang. Menjadi agen terbaik di perusahaan tersebut di tahun pertama dan kedua. Lalu saya memutuskan untuk membuka kantor agency properti. Beberapa waktu berselang, saya memutuskan untuk bergabung dengan kantor Brighton Real Estate. Dipercaya untuk membuka dan mengembangkan kantor Brighton di kota Malang. Saat ini Hendy juga aktif mengembangkan team Brighton di beberapa kota besar di Indonesia. Saya benar-benar menyukai apa yang saya lakukan apalagi ketika dapat membantu klien memulai tahapan luar biasa dalam hidup mereka, apakah itu membeli apartemen pertama mereka atau menemukan rumah idaman untuk membesarkan anak-anak mereka.