Begini Proses Jual Beli Properti melalui Notaris yang Benar!

Hendy

Masuksini.com

Selain Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), profesi notaris juga sering terlibat dalam jual beli real estate seperti rumah dan tanah.

Khusus untuk penjualan yang sistem pembayarannya menggunakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau pembayaran bertahap, notaris selalu wajib untuk dilibatkan dalam proses jual beli real estat seperti itu.

Sebabnya, terdapat seperangkat akta otentik atas segala akta, perjanjian dan keputusan yang dibuat oleh notaris sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Namun jual beli rumah secara tunai atau cash keras juga bisa melalui notaris. Sebenarnya hal ini sangat disarankan untuk menjamin keamanan bertransaksi Anda.

Bagaimana cara membeli atau menjual properti melalui notaris? Apa saja aturan yang harus diketahui dalam jual beli properti? Berikut penjelasannya.

Aturan Jual Beli Rumah Melalui Notaris

Sebelum membahas tentang proses jual beli properti melalui notaris, ada baiknya kita memahami terlebih dahulu peranan notaris dalam jual beli rumah.

Seperti yang telah disebutkan, dalam membeli atau menjual real estat ada banyak dokumen yang harus diproses oleh otoritas terkait, termasuk notaris.

Notaris adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk mengesahkan akta-akta otentik. Amanatnya diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014.

Dalam jual beli rumah, notaris bukanlah “perantara” melainkan pihak yang membuat akta resmi dari segi hukum. Oleh karena itu, notaris mempunyai peranan yang sangat penting terutama dalam menjaga keamanan bertransaksi.

Misalnya, jika Anda mengiklankan rumah Anda di situs real estate MasukSini dan menjual rumah Anda, lalu kebetulan Anda menemukan calon pembeli yang tertarik dengan properti Anda. Jika notaris tidak dilibatkan dalam proses jual beli rumah bekas Anda, besar kemungkinan bisa terjadi penipuan.

Contohnya antara lain pemalsuan dokumen, spoofing, manipulasi informasi, dan munculnya sertifikat duplikat yang akan menimbulkan masalah di kemudian hari.

Kecuali Anda membeli atau menjual rumah secara tunai keras, Anda bisa untuk tidak melibatkan notaris dalam prosesnya. Cukup membuat akta jual beli rumah secara tunai melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Syarat Jual Beli Rumah Melalui Notaris

Proses jual beli rumah melalui notaris sebenarnya cukup mudah, Anda hanya perlu menghubungi kantor notaris pilihan Anda untuk menyelesaikan transaksi.

Sebelum mengunjungi kantor notaris, Anda perlu menyiapkan beberapa dokumen jual beli rumah, seperti:

1. Bagi pembeli

• Fotokopi KTP/Paspor (suami istri bila sudah menikah)
• Fotokopi Kartu Keluarga
• Akta Nikah atau Surat Keterangan Belum Menikah (jika belum menikah)
• NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)

2. Bagi Penjual

• Fotokopi KTP/Paspor (suami istri jika sudah menikah)
• Fotokopi Kartu Keluarga
• Surat Nikah
• Sertifikat Asli Hak Atas Tanah seperti SHM (Sertifikat Hak Milik), SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), SHMSRS (Ssertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun), SHGU (Sertifikat Hak Guna Usaha)
• Akta Notaris
• SPPT PBB dan bukti setoran PBB (Pajak Bumi & Bangunan) lunas sampai tahun transaksi
• NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
• Surat Kematian (jika pemilik meninggal dunia)
• Surat Keterangan Waris (jika atas nama di sertifikat meninggal dunia)
• Surat Pernyataan Surat Keputusan dan Surat Pembagian Harta Bersama (jika pasangan tersebut bercerai)

Notaris kemudian melakukan verifikasi keabsahan transaksi dengan langkah-langkah sebagai berikut:

Proses Jual Beli Properti oleh Notaris

1. Konfirmasi dokumen

Setelah Anda mengumpulkan dokumen-dokumen yang diperlukan untuk membeli atau menjual rumah, cukup serahkan dokumen tersebut ke notaris.

Notaris kemudian melakukan verifikasi kelengkapan akta, termasuk pengecekan sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Pengecekan sertifikat diperlukan untuk mengonfirmasi status tanah yang Anda beli. Entah dalam status sengketa, sitaan, diblokir atau tidak.

2. Pembuatan AJB dan Pemeriksaan Pajak

Setelah melakukan verifikasi atas kelengkapan surat-surat dan keabsahan hukum rumah yang akan dibeli atau dijual, notaris melakukan pemeriksaan pajak.

Caranya dengan memeriksa bukti setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Apabila ditemukan tunggakan pajak, pemilik rumah atau penjual harus melunasi tunggakan tersebut sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) diterbitkan.

Jika tidak ada tunggakan pajak, pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh).

Selanjutnya adalah pembuatan AJB, namun proses ini harus dilakukan oleh PPAT.

Sebagaimana diketahui, AJB merupakan dokumen asli yang merupakan bukti sah terjadinya peralihan hak. Pembuatannya memerlukan dokumen baik dari sisi penjual maupun pembeli.

Syarat Dokumen Penjual

• Fotokopi KTP
• Fotokopi NPWP
• Fotokopi Kartu Keluarga
• Fotokopi Akta Nikah
• Asli Sertifikat Hak Milik Tanah seperti SHM (Sertifikat Hak Milik)
• Akta Notaris
• Asli Tanda Terima Setoran PBB (sampai tahun transaksi)

Persyaratan Dokumentasi Pembeli

• Fotokopi KTP
• Fotokopi NPWP
• Fotokopi Kartu Keluarga

Setelah semua syarat jual beli rumah terpenuhi, tergantung lokasi Anda, Anda bisa mendatangi kantor PPAT untuk pengecekan dokumen.

Setelah akta tanah disahkan, penandatanganan AJB dapat dilakukan di hadapan dua orang saksi, yaitu notaris dan pejabat PPAT.

3. Proses Balik Nama

Setelah AJB diterbitkan, notaris bertanggung jawab atas proses perubahan atau balik nama pada akta tanah.

Proses ini diwajibkan bagi pembeli rumah baru, bekas, atau take over KPR. Dalam hal ini petugas PPAT akan menyerahkan AJB dan beberapa berkas penting lainnya seperti:

• Permohonan Balik Nama
• Sertifikat Properti
• Dokumen Penjual dan Pembeli
• Bukti Pembayaran PBB
• BPHTB

Semua dokumen diserahkan kepada kantor pertanahan dan pembeli akan menerima bukti balik nama di kolom buku pendaftaran tanah dan sertifikat. Biasanya diperlukan waktu sekitar 14 hari hingga 3 bulan untuk proses balik nama.

Biaya Jual Beli Rumah melalui Notaris

Jadi berapa biaya yang harus dikeluarkan untuk membeli dan menjual rumah melalui notaris? Siapa yang akan membayar biaya-biaya ini?

Baik pembeli maupun penjual sama-sama menanggung beban pembiayaan jasa notaris. Namun perlu diketahui bahwa ini adalah kesepakatan antara para pihak.

Agar tidak bingung, berikut rincian biaya jual beli rumah melalui notaris.

1. Biaya Cek Sertifikat

Sebagaimana telah dijelaskan, tujuan pemeriksaan sertifikat adalah untuk mencari tahu apakah properti yang ingin Anda beli termasuk dalam properti yang disengketakan. Proses ini biasanya dilakukan di kantor BPN. Notaris akan melakukan pemeriksaan ini dan dikenakan biaya mulai dari Rp 100.000 tergantung wilayahnya.

2. PPh

Biaya PPh atau pajak penghasilan harus dibayar sebelum penandatanganan AJB (Akta Jual Beli).

Pajak penghasilan sebesar 2,5% dari jumlah transaksi. Dalam transaksi penjualan rumah bekas, penjual membayar PPh dan pembeli rumah membayar BPHTB sebesar 5%.

Oleh karena itu, jika Anda ingin membeli atau menjual rumah bekas, Anda perlu mengetahui aturan pajak tentang jual beli rumah.

3. Biaya Verifikasi Pajak

PPN (Pajak Pertambahan Nilai) dan PPNBM (Pajak Penjualan atas Barang Mewah) yang dipungut dari pembeli juga merupakan aturan jual beli rumah yang tidak boleh diabaikan.

Nilai properti yang dikenakan PPN adalah diatas Rp 36 juta.

Sedangkan PPN sebesar 10% dari harga rumah dan dikenakan PPNBM apabila luas bangunan melebihi 150 meter.

Biaya yang diperlukan untuk validasi pajak melalui notaris kurang lebih Rp 200.000.

Perlu diketahui juga bahwa PPN dibebankan atas pembelian rumah baru (dari developer) atau properti primary, bukan properti secondary.

4. Biaya AJB

AJB adalah dokumen yang menyatakan peralihan hak atas tanah dari pemilik lama kepada pemilik baru. Umumnya biaya AJB dibayar oleh kedua belah pihak masing-masing sebesar setengah bagian.

Sedangkan untuk proses pembuatan AJB membutuhkan waktu sekitar 1 hingga 2 minggu.

Mengurus AJB meliputi beberapa tahapan seperti pengecekan sertifikat, pembayaran tagihan PBB, pembayaran dan validasi PPh serta BPHTB.

Jika Anda ingin menggunakan jasa notaris, biayanya sekitar Rp 2,5 juta.

5. Biaya Ganti Nama

Biaya Balik Nama atau BBN wajib dibayarkan pada saat proses jual beli rumah.

Saat membeli rumah bekas, nama pada sertifikat real estat harus dialihkan dari penjual ke pembeli.

Besaran BBN juga tergantung pada waktu pemrosesan 30 hari, namun rata-rata harganya mulai dari Rp 5 juta.

6. Biaya SKHMT

Lalu ada biaya SKHMT atau Surat Kuasa Hak Memberikan Hak Tanggungan.

Jika membeli rumah dengan kredit atau KPR, biaya yang dibutuhkan biasanya sebesar Rp 1,2 juta.

7. Biaya APHT

Terakhir, rumah yang dibeli secara kredit akan ada biaya APHT atau Akta Hak Tanggungan sebesar Rp 1,2 juta.

Jika Anda ingin menyewa notaris saat membeli atau menjual rumah, semua biaya di atas berlaku. Namun harga dalam hal ini juga berbeda-beda tergantung dari masing-masing notaris.

Inilah proses dan aturan yang perlu Anda ketahui saat membeli atau menjual rumah melalui notaris. Apakah Anda punya pertanyaan lain seputar jual beli properti?

Yuk diskusi di MasukSini! Saya harap ini akan membantu!